ماده ۶قانون پیش فروش ساختمان

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان یکی از مهم ترین ستون های این قانون است که دست پیش خریداران را در مواجهه با بدقولی ها و بدعهدی های احتمالی پیش فروشنده باز می گذارد و ضمانت اجرایی برای تحویل به موقع و کامل واحد خریداری شده و انجام تعهدات پیش فروشنده محسوب می شود. این ماده تکلیف جریمه تأخیر را در چهار حالت مختلف مشخص می کند تا حقوق مصرف کننده حفظ شود و راه فرار برای سازنده از زیر بار مسئولیتش وجود نداشته باشد.

بازار مسکن در ایران همیشه یکی از پربحث ترین و البته پرچالش ترین حوزه ها بوده است. هر روزه معاملات زیادی انجام می شود که بخش قابل توجهی از آن ها مربوط به «پیش فروش» آپارتمان ها و واحدهای تجاری است. تصور کنید قرار است خانه رویاهایتان را بخرید، اما هنوز ساخته نشده. یک قرارداد محکم و قانونی، تنها تضمین شماست که هم سرمایه تان به باد نرود و هم به موقع به خانه تان برسید. اینجا بود که قانون گذار ما به فکر افتاد و «قانون پیش فروش ساختمان» را تصویب کرد تا دست دلال ها و سودجویان کوتاه شود و هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده، تکلیف شان را شفاف و روشن بدانند.

در این میان، یکی از بندهای کلیدی و به قول معروف سنگین این قانون، ماده ۶ است. این ماده در واقع چوب خط پیش فروشنده است و وقتی او از تعهداتش عقب می افتد، مشخص می کند که چطور باید جریمه بدهد و چه خسارتی به پیش خریدار تعلق می گیرد. خیلی ها فکر می کنند فقط بحث تحویل ندادن واحد در زمان مقرر است، اما ماده ۶ فراتر از این حرف هاست و چهارچوب های دقیق تری را مشخص کرده است.

هدف ما این است که ماده ۶ را مثل یک کارشناس حقوقی، اما با زبانی ساده و خودمانی، جزءبه جزء بررسی کنیم. می خواهیم ببینیم این ماده دقیقاً چه می گوید، هر بندش به چه معناست و در دنیای واقعی، چطور باید از آن استفاده کنیم. از اجرت المثل و خیارات گرفته تا نحوه محاسبه خسارت ها، همه چیز را با مثال های عملی توضیح می دهیم تا اگر خدای نکرده با چنین مشکلی روبرو شدید، حسابی دست تان پر باشد و حق و حقوقتان را تمام و کمال بگیرید.

ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان چی می گه؟ (متن کامل قانون)

اول از همه، بیایید متن کامل ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان را با هم بخوانیم. این ماده، اساس و پایه تمام بحث های ماست. متن قانون گاهی خشک و رسمی است، اما در ادامه آن را به زبان ساده تر برایتان باز می کنیم:

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1. درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
2. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
3. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4. درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

همان طور که می بینید، این ماده ۴ بند اصلی دارد که هر کدام به نوع خاصی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات اشاره می کنند. همچنین، یک مقدمه مهم دارد که به ما می گوید می شود بر سر جریمه های بیشتری توافق کرد و حتی با وجود دریافت جریمه، حق فسخ قرارداد (اعمال خیارات) هم برای پیش خریدار باقی می ماند. بیایید این موارد را یکی یکی بررسی کنیم.

وقتی پیش فروشنده بدقولی می کنه: چهار بند اصلی جریمه تأخیر

اینجا می رسیم به اصل مطلب! می خواهیم هر کدام از این بندها را با جزئیات کامل و مثال های کاربردی توضیح دهیم تا کاملاً متوجه شوید هر مورد در چه شرایطی قابل اجراست و چطور می توانید حق تان را بگیرید.

بند اول: واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی آماده نیست؟ اجرت المثل رو باید بده!

فرض کنید قرارداد پیش فروش شما برای تحویل یک آپارتمان، پارکینگ و انباری در تاریخ مشخصی تنظیم شده است. حالا آن تاریخ رسیده، اما خبری از تحویل واحد نیست یا واحد قابل سکونت نیست. اینجا بند اول ماده ۶ وارد عمل می شود.

مفهوم «اجرت المثل بخش تحویل نشده» چیست؟

اجرت المثل یعنی مبلغی که پیش فروشنده باید به خاطر استفاده نکردن شما از ملک و بخش های اختصاصی (پارکینگ و انباری) به شما بپردازد. به زبان ساده، درست مثل این است که شما یک خانه اجاره کرده اید و پیش فروشنده به جای شما آن را در اختیار دارد و استفاده می کند. پس باید بهای این استفاده را به شما بدهد. این مبلغ با «خسارت تأخیر تأدیه» فرق دارد. خسارت تأخیر تأدیه مربوط به دیر پرداخت کردن پول است، اما اجرت المثل مربوط به دیر تحویل دادن یک مال است.

معیارها و مبانی تعیین اجرت المثل چطور مشخص می شود؟

مبلغ اجرت المثل معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. یعنی وقتی شما شکایتی مطرح می کنید، دادگاه یک کارشناس می فرستد تا با توجه به قیمت روز اجاره بهای ملک شما در آن منطقه، مبلغ اجرت المثل را محاسبه کند. کارشناس عواملی مثل متراژ، منطقه، امکانات و حتی وضع موجود ملک را در نظر می گیرد.

یک مثال عملی برای درک بهتر:

فرض کنید شما یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه ای خوب از تهران پیش خرید کرده اید که قرار بوده اول تیر ماه تحویل داده شود. اما حالا اول مهر ماه است و هنوز خبری از تحویل نیست. یعنی سه ماه تأخیر داریم. کارشناس دادگستری تعیین می کند که اجاره بهای ماهانه یک واحد ۱۰۰ متری مشابه در آن منطقه، مثلاً ۲۰ میلیون تومان است. در این صورت، پیش فروشنده باید معادل ۲۰ میلیون تومان اجرت المثل برای هر ماه تأخیر به شما بپردازد. یعنی برای سه ماه، ۶۰ میلیون تومان.

این اجرت المثل تا زمانی که واحد به طور کامل و قابل استفاده به شما تحویل داده شود، ادامه پیدا می کند. مطالبه این حق از طریق ارسال اظهارنامه و سپس طرح دعوا در دادگاه حقوقی انجام می شود.

بند دوم: مشاعات ناقص، یعنی جریمه! (حیاط، آسانسور و…)}

یک ساختمان فقط به واحد شما و پارکینگ و انباری اش خلاصه نمی شود. بخش های مشترکی هم دارد که به همه ساکنین تعلق می گیرد؛ مثل حیاط، راهروها، آسانسور، نمای ساختمان، لابی، بام و… به این ها می گوییم «مشاعات». بند دوم ماده ۶ به این موضوع اشاره دارد که اگر پیش فروشنده این مشاعات را طبق قرارداد تکمیل نکند یا از کیفیت لازم برخوردار نباشند، باید جریمه بپردازد.

تعریف قسمت های مشاعی در یک مجتمع مسکونی:

بخش هایی که استفاده از آن ها منحصر به یک واحد خاص نیست و همه ساکنین حق استفاده از آن را دارند. مثلاً تصور کنید در قرارداد قید شده که ساختمان باید دارای آسانسور با ظرفیت ۸ نفر باشد، اما آسانسور نصب شده ۴ نفره است یا کیفیت لازم را ندارد. یا مثلاً نمای ساختمان تکمیل نشده یا حیاط هنوز فضای سبز ندارد.

نحوه محاسبه جریمه نیم درصد (۰.۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده و قدرالسهم پیش خریدار:

اینجا فرمول کمی فرق می کند. جریمه بر اساس بهای روز آن تعهدات انجام نشده محاسبه می شود، نه کل ساختمان. بعد، از آن مبلغ، سهم شما (قدرالسهم) را جدا می کنند. برای مثال، اگر ساخت یک آسانسور استاندارد برای ساختمان ۵۰۰ میلیون تومان هزینه دارد و پیش فروشنده آن را نصب نکرده یا ناقص نصب کرده، کارشناس ابتدا بهای روز این عدم انجام تعهد را مشخص می کند. سپس، اگر شما مثلاً ۱/۲۰ از کل ساختمان (۱ واحد از ۲۰ واحد) را پیش خرید کرده اید، ۱/۲۰ از نیم درصد این مبلغ به شما تعلق می گیرد.

مثال عملی برای روشن شدن مفهوم:

فرض کنید یک مجتمع ۱۰ واحدی پیش فروش شده و قرار بوده در حیاط، فضای سبز و آلاچیق به ارزش کلی ۱۰۰ میلیون تومان (تعهدات مربوط به مشاعات) ایجاد شود. اما این تعهد انجام نشده است. اگر بهای روز این تعهدات ۱۲۰ میلیون تومان باشد، پیش فروشنده باید روزانه نیم درصد (۰.۵%) از این ۱۲۰ میلیون تومان را به عنوان جریمه بپردازد. حالا اگر شما یکی از ۱۰ پیش خریدار باشید (یعنی قدرالسهم ۱/۱۰)، جریمه روزانه شما می شود: (۱۲۰۰۰۰۰۰۰ * ۰.۵%)/۱۰ = (۶۰۰۰۰۰)/۱۰ = ۶۰,۰۰۰ تومان. این مبلغ هر روز تا زمان انجام تعهد باید پرداخت شود. پس اگر این مشکل ۲ ماه ادامه داشته باشد (۶۰ روز)، پیش فروشنده باید ۳,۶۰۰,۰۰۰ تومان بابت این بند به شما بپردازد.

بند سوم: خدمات عمومی (بند ۹ ماده ۲) هم که تکمیل نیست، جریمه داره!

بند ۹ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان به یک سری امکانات و خدمات عمومی اشاره می کند که گاهی در قراردادهای پیش فروش (مخصوصاً در پروژه های بزرگ شهرک سازی) تعهد می شوند. این ها بخش هایی هستند که شاید مستقیماً جزو مشاعات ساختمان شما نباشند، اما برای زندگی در آن منطقه حیاتی اند.

توضیح کامل بند ۹ ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان و مصادیق آن:

بند ۹ ماده ۲ می گوید تعهد به احداث و تکمیل و واگذاری تأسیسات عمومی و امکانات رفاهی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس، مراکز درمانی، ورزشی و …. یعنی پیش فروشنده ممکن است در قرارداد تعهد کرده باشد که علاوه بر خود ساختمان، امکاناتی مثل خیابان کشی، فضای سبز عمومی محله، یا حتی یک مدرسه و مسجد در نزدیکی پروژه را بسازد. این تعهدات تأثیر مستقیم روی کیفیت زندگی شما و ارزش پروژه دارند.

نحوه محاسبه جریمه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده و قدرالسهم پیش خریدار:

اگر این تعهدات در زمان مقرر انجام نشوند، جریمه اش یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده است. باز هم مثل بند قبل، این مبلغ بر اساس قدرالسهم شما از کل پروژه محاسبه می شود. اهمیت این بند در این است که اگر این امکانات عمومی تکمیل نشوند، ممکن است ارزش کل منطقه و به تبع آن، واحد شما افت کند و زندگی روزمره هم دچار مشکل شود.

مثال کاربردی برای درک بهتر:

یک سازنده بزرگ، پروژه ای با ۱۰۰ واحد مسکونی را در یک منطقه جدید شروع کرده و در قراردادهای پیش فروش، تعهد کرده که یک خیابان اصلی، یک پارک محلی (فضای سبز) و یک درمانگاه را ظرف یک سال بسازد و تحویل دهد. فرض کنید بهای روز تعهد به ساخت این امکانات عمومی ۱ میلیارد تومان برآورد شود، اما پس از یک سال، هیچ کدام ساخته نشده اند. جریمه روزانه این عدم انجام تعهد برابر است با: (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ * ۱/۱۰۰۰) = ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان. حالا اگر شما یکی از ۱۰۰ پیش خریدار باشید (یعنی قدرالسهم ۱/۱۰۰)، سهم شما از این جریمه روزانه می شود: ۱,۰۰۰,۰۰۰ / ۱۰۰ = ۱۰,۰۰۰ تومان. این ۱۰ هزار تومان هر روز تا زمان انجام تعهد به شما تعلق می گیرد.

بند چهارم: سند هم که دیر منتقل می شه، باز جریمه داریم!

یکی از مهم ترین مراحل در هر معامله ملکی، انتقال سند رسمی است. تا زمانی که سند به نام شما نخورده باشد، مالکیت شما به طور کامل و قانونی تثبیت نشده است. بند چهارم ماده ۶ به همین موضوع می پردازد و جریمه تأخیر در انتقال سند رسمی را مشخص می کند.

اهمیت و ضرورت انتقال سند رسمی در موعد مقرر:

انتقال سند رسمی نه تنها مالکیت شما را تضمین می کند، بلکه به شما اجازه می دهد از تمام حقوق مالکانه (مثل گرفتن وام، رهن دادن و…) برخوردار شوید. تأخیر در این فرآیند می تواند مشکلات زیادی از جمله افت ارزش ملک، عدم امکان فروش یا رهن، و حتی سوءاستفاده های احتمالی را به همراه داشته باشد. در قراردادهای پیش فروش، معمولاً یک تاریخ مشخص برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه قید می شود.

نحوه محاسبه جریمه یک در هزار مبلغ قرارداد:

اگر پیش فروشنده در تاریخ مقرر برای انتقال سند اقدام نکند، باید روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد را به عنوان جریمه به شما بپردازد. اینجا دیگر بحث قدرالسهم و بهای روز تعهدات نیست، بلکه مبلغ کل قرارداد ملاک است.

مفهوم مبلغ قرارداد در این بند:

مبلغ قرارداد همان مبلغ کلی است که شما بابت خرید ملک پرداخت کرده اید. این مبلغ معمولاً در ابتدای قرارداد به وضوح قید می شود و شامل هرگونه مبالغ اضافی توافقی هم می شود. مثلاً اگر شما یک آپارتمان را به مبلغ ۱ میلیارد تومان پیش خرید کرده اید و تاریخ تحویل سند هم مشخص شده، اما پیش فروشنده از آن تاریخ عقب افتاده، جریمه روزانه می شود: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ * ۱/۱۰۰۰ = ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان.

پیامدهای حقوقی و ثبتی عدم انتقال سند:

عدم انتقال سند می تواند باعث شود که حتی اگر شما در ملک ساکن هستید، نتوانید کارهای اداری مربوط به ملک را انجام دهید، یا در صورت نیاز به فروش، با مشکل مواجه شوید. این جریمه سنگین باعث می شود پیش فروشنده برای انتقال سند در موعد مقرر انگیزه کافی داشته باشد و از عواقب تأخیر بترسد.

این نکته ها رو هم در مورد ماده ۶ پیش فروش ساختمان یادت باشه! (تکمیل کننده های حقوقی)

ماده ۶ فقط به بندهای چهارگانه خلاصه نمی شود. دو نکته کلیدی دیگر در مقدمه این ماده وجود دارد که حسابی مهم و کاربردی هستند و به نفع پیش خریدار عمل می کنند.

توافق روی مبلغ بیشتر؟ بله، ممکنه!

در مقدمه ماده ۶ یک جمله طلایی وجود دارد: مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. این یعنی چی؟ یعنی حداقل جریمه ها همین هایی است که در ماده ۶ آمده، اما هیچ اشکالی ندارد (و حتی خیلی هم خوب است) که شما و پیش فروشنده در قرارداد، روی جریمه های بالاتر توافق کنید!

اهمیت آن در تنظیم قرارداد:

همیشه در زمان تنظیم قرارداد، سعی کنید با پیش فروشنده توافق کنید که اگر تأخیری پیش آمد، مبلغ جریمه ها (مثلاً اجرت المثل یا جریمه تأخیر سند) بیشتر از آنچه قانون گفته باشد. مثلاً به جای یک در هزار، دو در هزار یا حتی بیشتر. این کار باعث می شود انگیزه پیش فروشنده برای بدقولی به شدت کم شود و کار را با دقت بیشتری انجام دهد. این جمله به شما قدرت چانه زنی می دهد و حقوق شما را قوی تر می کند.

خیارات و حق فسخ: وقتی جریمه هم کفایت نمی کنه!

جمله دیگر مهم در مقدمه ماده ۶ می گوید: اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. این جمله برای پیش خریدار حکم یک شمشیر دولبه را دارد و بسیار قدرتمند است. به زبان ساده، یعنی حتی اگر شما جریمه تأخیر را از پیش فروشنده بگیرید، باز هم در صورت وجود شرایط، حق دارید قرارداد را فسخ کنید!

مفهوم خیارات در قانون مدنی:

«خیارات» جمع «خیار» است و در اصطلاح حقوقی، به معنای حق برهم زدن و فسخ معامله است. قانون مدنی ما چندین نوع خیار را پیش بینی کرده که مهم ترین آن ها در بحث پیش فروش ساختمان عبارتند از:

• خیار تأخیر ثمن: اگر پیش خریدار پولش را سر وقت ندهد، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند. (البته این بیشتر به نفع فروشنده است و اینجا بحثش برعکس است.)
• خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین شرطی را که در قرارداد گذاشته شده انجام ندهد، طرف دیگر می تواند قرارداد را فسخ کند. مثلاً اگر شرط شده بود خانه دارای یک بالکن بزرگ باشد و نباشد، یا مصالح ساختمانی با کیفیت خاصی استفاده شود و نشود.
• خیار رؤیت و عیب: اگر بعد از تحویل متوجه شوید که ملک عیبی دارد یا با مشخصاتی که در قرارداد دیده یا توافق کرده بودید (مثلاً در نقشه)، متفاوت است، حق فسخ دارید.

چه زمانی پیش خریدار می تواند علاوه بر دریافت جریمه، قرارداد را فسخ کند؟

اینجا همان نقطه قوت پیش خریدار است. اگر تأخیر در تحویل یا عدم انجام تعهدات آنقدر زیاد یا جدی باشد که به قول معروف به صرفه نباشد یا ضرر شما فراتر از جریمه های دریافتی باشد، می توانید قرارداد را فسخ کنید. مثلاً تصور کنید یک سال است که واحد تحویل داده نشده و مشخص هم نیست کی آماده می شود. جریمه را می گیرید، اما به این نتیجه می رسید که دیگر اعتمادی به این سازنده ندارید و می خواهید پولتان را پس بگیرید. اینجا می توانید علاوه بر مطالبه جریمه، از حق فسخ خود نیز استفاده کنید.

این جمله به پیش خریدار قدرت مانور زیادی می دهد و دست او را برای انتخاب باز می گذارد: یا قرارداد را ادامه دهد و جریمه بگیرد، یا با فسخ قرارداد، به طور کامل از آن معامله خارج شود و پول خود را به همراه خسارات احتمالی دیگر (مثل کاهش ارزش پول) مطالبه کند.

مسئولیت تضامنی پیش فروشندگان (در صورت وجود)

گاهی اوقات یک پروژه ساختمانی توسط چند نفر یا چند شرکت به صورت مشترک پیش فروش می شود. در چنین حالتی، معمولاً مسئولیت آن ها به صورت تضامنی است. یعنی چه؟ یعنی اگر مشکلی پیش بیاید و مثلاً لازم باشد جریمه ای پرداخت شود، شما می توانید تمام مبلغ جریمه را از هر یک از پیش فروشندگان مطالبه کنید، حتی اگر سهم او در پروژه کمتر باشد. آن پیش فروشنده هم بعداً خودش باید با شرکایش تسویه کند. این موضوع خیال پیش خریدار را از بابت مطالبه حقوقش راحت تر می کند.

نقش شهرداری و مراجع صدور پروانه در اجرای این قانون

یکی از نکات مهمی که کمتر به آن توجه می شود، مسئولیت هایی است که برای شهرداری و سایر مراجع صادرکننده پروانه ساختمان در این قانون دیده شده است. این مراجع موظف هستند در صورت دریافت گزارش تخلف (مثلاً تأخیر در پروژه یا عدم رعایت مشخصات فنی)، اقدامات لازم را انجام دهند. هرچند در عمل، گاهی این بخش از قانون به خوبی اجرا نمی شود، اما وجود آن نشان می دهد که قانون گذار قصد داشته نظارت های دولتی را هم در این فرآیند دخیل کند تا کمتر شاهد تخلفات باشیم.

چالش های واقعی در دادگاه: ماده ۶ در عمل چطور اجرا می شه؟

تا اینجا همه چیز روی کاغذ عالی به نظر می رسد، اما واقعیت این است که در دادگاه ها، اجرای ماده ۶ همیشه هم ساده نیست و چالش های خاص خودش را دارد. درک این چالش ها به شما کمک می کند تا با آمادگی بیشتری وارد فرآیند حقوقی شوید.

چالش های رایج در اثبات تأخیر یا عدم انجام تعهدات:

• اثبات تاریخ تحویل: ممکن است پیش فروشنده ادعا کند ملک آماده تحویل بوده، اما شما تحویل نگرفته اید. اینجا اظهارنامه رسمی که از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال می شود، نقش حیاتی دارد. شما باید با اظهارنامه، آمادگی خود را برای تحویل گرفتن ملک اعلام کنید و اگر پیش فروشنده نتوانست تحویل دهد، تأخیر او اثبات می شود.
• اثبات نقص در مشاعات یا خدمات عمومی: تشخیص اینکه آیا کیفیت آسانسور پایین است یا فضای سبز طبق تعهد نیست، نیاز به کارشناسی تخصصی دارد. تصاویر، فیلم ها، و حتی شهادت همسایگان می تواند مستندات خوبی باشند.
• تغییر نقشه ها و مشخصات: گاهی پیش فروشنده بدون اطلاع و رضایت پیش خریدار، نقشه ها یا مصالح را تغییر می دهد. نگهداری از نسخه های اولیه نقشه ها و مشخصات فنی ضمیمه قرارداد بسیار مهم است.

نقش کارشناس رسمی دادگستری در دعاوی مرتبط با ماده ۶:

در اکثر دعاوی مربوط به ماده ۶، پای کارشناس رسمی دادگستری به میان می آید. این کارشناسان هستند که:

• اجرت المثل بخش تحویل نشده را بر اساس قیمت روز اجاره محاسبه می کنند.
• بهای روز تعهدات انجام نشده در مشاعات یا خدمات عمومی را مشخص می کنند.
• میزان تأخیر را بر اساس مدارک و بازدید از محل تعیین می کنند.
• کیفیت و کمیت تعهدات را با آنچه در قرارداد آمده، مقایسه می کنند.

پس، اگر به مشکل برخوردید، آماده باشید که دادگاه از شما بخواهد هزینه کارشناسی را (هرچند بعداً پیش فروشنده متخلف باید آن را بپردازد) در ابتدا واریز کنید.

به طور خلاصه، در اجرای ماده ۶، جمع آوری مستندات قوی (قرارداد، نقشه ها، نامه نگاری ها، اظهارنامه ها، تصاویر و فیلم ها) و استفاده از وکیل متخصص، برگ های برنده شما خواهند بود. بدون این ها، حتی اگر حق با شما باشد، اثبات آن در دادگاه می تواند بسیار دشوار شود.

جمع بندی و حرف آخر: چطور سرمون کلاه نره و حقمون رو بگیریم؟

خب، تا اینجا مفصل در مورد ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان و بندهای مهمش صحبت کردیم. دیدیم که این ماده، یک سپر دفاعی قوی برای پیش خریداران در برابر بدقولی های احتمالی پیش فروشندگان است و اجازه نمی دهد حق وحقوق شما پایمال شود. اما برای اینکه این سپر واقعاً کارایی داشته باشد، باید چند نکته کلیدی را همیشه مد نظر داشته باشید.

اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی قبل و در طول قرارداد پیش فروش

مهم ترین توصیه ای که می توانیم بکنیم، این است: قبل از امضای هر قرارداد پیش فروش، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و به خصوص پیش فروش ساختمان، مشورت کنید. این کار نه تنها به شما کمک می کند که ابعاد حقوقی قرارداد را بفهمید، بلکه وکیل می تواند بندهایی به قرارداد اضافه کند که حتی فراتر از ماده ۶، حقوق شما را تضمین کند (یادتان هست؟ «مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند»). در طول اجرای قرارداد هم، اگر حس کردید مشکلی پیش آمده، باز هم به سراغ وکیل بروید. یک مشاوره به موقع می تواند جلوی ضررهای بزرگ را بگیرد.

نکات کلیدی برای پیش خریداران و پیش فروشندگان برای جلوگیری از بروز اختلافات

برای پیش خریداران عزیز:

• قرارداد را دقیق بخوانید: تک تک کلمات قرارداد، به خصوص بندهای مربوط به تاریخ تحویل، مشخصات واحد، مشاعات و خدمات عمومی، و جریمه های تأخیر را با دقت بخوانید.
• جزئیات را ثبت کنید: هر آنچه به شما قول داده می شود، از جنس مصالح گرفته تا نوع شیرآلات و امکانات رفاهی، باید در قرارداد یا در ضمیمه آن (مثلاً در قالب لیست مصالح و مشخصات فنی) ثبت شود.
• تاریخ های شفاف: تاریخ دقیق تحویل واحد، پارکینگ، انباری و همچنین تاریخ انتقال سند رسمی، باید به وضوح در قرارداد قید شود.
• مدارک را نگهداری کنید: تمام فیش های واریزی، نامه نگاری ها، تصاویر مربوط به پیشرفت کار، و هر مدرک دیگری که می تواند ادعای شما را ثابت کند، نگه دارید.
• به موقع اقدام کنید: اگر تأخیری مشاهده کردید، سریعاً با ارسال اظهارنامه رسمی، پیش فروشنده را مطلع کنید. این کار اثبات تأخیر را در دادگاه آسان می کند.

برای پیش فروشندگان محترم:

• واقع بین باشید: در زمان بندی تحویل و وعده دادن امکانات، واقع بین باشید و قولی ندهید که نتوانید عملی کنید.
• قرارداد شفاف: یک قرارداد شفاف و کامل، هم حقوق شما را حفظ می کند و هم از بروز سوءتفاهم ها جلوگیری می کند.
• ارتباط با پیش خریداران: در صورت بروز هرگونه تأخیر یا مشکل غیرقابل پیش بینی، به موقع با پیش خریداران ارتباط برقرار کنید و آن ها را در جریان بگذارید. این کار می تواند جلوی بسیاری از شکایت ها را بگیرد.
• رعایت قانون: همیشه قانون پیش فروش ساختمان و به خصوص ماده ۶ را مد نظر داشته باشید تا دچار جرائم سنگین نشوید.

توصیه به درج جزئیات دقیق و شفاف در متن قرارداد

بهترین راه برای جلوگیری از درگیری های حقوقی، تنظیم یک قرارداد جامع، دقیق و شفاف است. هرچه جزئیات بیشتری (از متراژ دقیق و تعداد واحدها گرفته تا رنگ و مدل مصالح و تاریخ های دقیق) در قرارداد قید شود، احتمال اختلاف نظر و برداشت های متفاوت کمتر خواهد شد. یک قرارداد محکم، مثل یک نقشه راه است که هم برای پیش خریدار و هم برای پیش فروشنده مسیر را مشخص می کند و از گم شدن در پیچ وخم های حقوقی جلوگیری می کند.

در پایان، امیدواریم این مقاله به شما کمک کرده باشد تا درک عمیق تری از ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان پیدا کنید و با آگاهی بیشتری قدم در راه خرید و فروش ملک بگذارید. یادتان باشد، «دانستن توانایی است» و هرچه بیشتر از حقوق خود آگاه باشید، بهتر می توانید از آن دفاع کنید.

اگر شما هم تجربه ای در این زمینه دارید یا سوالی برایتان پیش آمده، خوشحال می شویم در بخش نظرات با ما و دیگر خوانندگان به اشتراک بگذارید. تیم ما آماده است تا در زمینه مشاوره حقوقی تخصصی در قراردادهای پیش فروش ساختمان، در کنار شما باشد و راهنمایی های لازم را ارائه دهد.